전세 계약 전 반드시 확인해야 하는 것이 바로 등기부등본입니다.
등기부등본만 제대로 확인해도 깡통전세나 전세 사기를 대부분 피할 수 있습니다.
👉 계약 전에 반드시 직접 확인하는 것이 중요합니다.
등기부등본이란?
등기부등본은 해당 부동산의 소유자, 권리관계, 대출 여부 등을 확인할 수 있는 공식 문서입니다.
👉 쉽게 말해 “이 집의 상태를 보여주는 문서”입니다.
등기부등본 발급 방법 (온라인 바로가기)
등기부등본은 온라인으로 간단하게 발급할 수 있습니다.
- 인터넷등기소 접속
- 부동산 등기 열람 선택
- 주소 입력 후 조회
- 열람 또는 발급 진행
👉 수수료는 열람 시 소액 비용이 발생합니다.
등기부등본 구성 (핵심 3가지)
- 표제부 (기본 정보)
- 갑구 (소유권)
- 을구 (대출 및 권리)
1. 표제부 보는법
표제부는 건물의 기본 정보를 확인하는 부분입니다.
- 주소
- 건물 구조
- 면적
👉 계약하려는 집과 동일한지 반드시 확인해야 합니다.
2. 갑구 보는법 (소유자 확인)
갑구는 소유권 관련 정보가 나오는 부분입니다.
- 현재 소유자
- 소유권 이전 이력
- 압류 / 가압류 여부
👉 계약하는 임대인과 소유자가 반드시 동일해야 합니다.
👉 압류나 가압류가 있다면 위험 신호입니다.
3. 을구 보는법 (가장 중요)
을구는 대출과 권리 관계가 표시되는 가장 중요한 부분입니다.
- 근저당권
- 채권최고액
- 은행 대출 정보
👉 이 부분이 전세 위험을 판단하는 핵심입니다.
채권최고액이 중요한 이유
등기부등본에 표시된 금액은 실제 대출금이 아니라 “채권최고액”입니다.
👉 실제 대출보다 더 크게 잡히는 경우가 많습니다.
👉 반드시 채권최고액 기준으로 판단해야 합니다.
위험한 등기부등본 예시
집 시세 5억원 기준
- 채권최고액: 2억 5천만원
- 전세보증금: 3억원
👉 합계 5억 5천만원 → 위험 구조
👉 이런 경우 깡통전세 가능성 있음
등기부등본 체크리스트
👉 아래만 확인해도 전세 위험 대부분 피할 수 있습니다
- □ 주소가 계약 집과 동일한지
- □ 소유자와 임대인이 동일한지
- □ 근저당권 존재 여부
- □ 채권최고액 확인
- □ 압류 / 가압류 여부
- □ 전세보증금 + 대출 합계 확인
- □ 보증보험 가입 가능 여부
👉 하나라도 이상하면 계약 보류
전세 계약 전 반드시 해야 할 것
- 등기부등본 확인
- 집 시세 확인
- 전세보증금 구조 확인
- 보증보험 가능 여부 확인
- 계약서 특약 작성
- 전입신고 + 확정일자
함께 보면 좋은 글
마무리
등기부등본은 전세 계약에서 가장 중요한 확인 자료입니다.
👉 반드시 계약 전에 직접 확인하는 습관이 필요합니다.
